Le marché de l’immobilier tangue à Brazzaville

L’immobilier a été l’un des rares secteurs de l’économie congolaise à avoir amorti la crise économique qui frappe de plein fouet le pays. Mais, depuis quelques mois, les loyers sont en chute libre et la croissance constatée dans la construction des logements sociaux, tant par des privés que le public, est actuellement en baisse.

Les plaques affichant « maison à louer » sont de retour dans les quartiers populaires. Pendant longtemps, ces écriteaux avaient disparu, récupérés par les démarcheurs de tout acabit et certaines sociétés immobilières. Aujourd’hui, face à la rigueur de la crise financière, les propriétaires de maisons à louer ont repris le métier.

De même, les prix ont considérablement baissé, d’abord dans les quartiers populaires et de plus en plus au centre-ville. Les coupes ont carrément été de moitié. Les loyers qui se négociaient à un million de francs CFA, sont aujourd’hui tombés à 700.000 voire 500.000 francs CFA. A la cité, les petits loyers sont également de retour. Avec 25.000 ou 30.000 francs CFA, un deux pièces peut être accessible pour une famille. Bien que le confort reste une question de choix et de portefeuille.

Cette chute avérée du marché de l’immobilier dans la capitale a été précédée par une forte résistance des prix. Malgré le manque d’argent, les prix du loyer sont restés en hausse à Brazzaville pendant un bon moment. Et la spéculation a duré des mois. Le signal du déclin est venu de Pointe-Noire, la ville océane, où le marché de l’immobilier avait déjà fait naufrage. Tout le quartier Warf et sa périphérie, par exemple, n’ont quasiment plus d’occupants à cause des prix très élevés du loyer. Ici, les frais mensuels de location se négociaient à partir de cinq millions. Et la plupart des locataires étaient des travailleurs expatriés évoluant dans le pétrole.

A Brazzaville, les démarcheurs ont perdu l’essentiel des marchés. Avant, pour accéder à une propriété locative, il fallait verser jusqu’à six mois de caution, et parfois un septième mois pour la société immobilière ou les démarcheurs. Ces derniers ont créé depuis le début des années 2000 une crise de logement dans la capitale. Face à la crise, les coûts se sont à nouveau humanisés, et les cautions locatives dépassent rarement les deux mois.

Et pourtant, il y a quelques années seulement, le secteur des BTP a contribué jusqu’à 15% au Produit intérieur brut (PIB), et le taux de la TVA dans l’immobilier avoisinait les 20%. L’Etat n’a pas hésité à investir dans le secteur, construisant dans la plupart des villes les logements sociaux.

Une société israélienne a implanté au compte de l’Etat, et pour un investissement de 50 milliards de francs CFA, une cité de 1000 maisons à Kintele, alors que l’épicentre de l’explosion de Mpila de mars 2012 a été transformé en une cité de 400 logements, construits par une société chinoise. Pour accompagner sa volonté de résorber la crise du logement dans le pays, le gouvernement avait créé la Banque congolaise de l’habitat (BCH) dont le capital est porté à 10 milliards de francs CFA.

Malgré ce mouvement positif observé dans le secteur de l’immobilier, les Congolais ont du mal à accéder à un logement décent et bon marché. Les appartements construits par l’Etat à Bacongo ou au Camp Clairon à Brazzaville, sont quasi inaccessibles. Le coût trop élevé et les lancinantes  procédures pour acquérir ces maisons ont écarté de nombreuses familles de la course. Le pouvoir d’achat des Congolais moyens (environ 150.000 francs) ne permet pas d’être propriétaire d’une villa deux pièces à partir de 14 millions de francs CFA. Ils sont obligés de s’acheter à environ 3 millions un lopin de terre dans les banlieues des villes, à la merci des érosions et ensablements pour espérer bâtir un chez-soi.